メモ

不動産の売買に伴う名義変更を行った備忘録

不動産の売買

ひょんなことから、ある土地を買い受けることになりました。
今回は、直接取引だったこともあり、司法書士などにお願いしなくても自分で出来そうだったのでやってきました。
過去にも不動産を購入したことがありますが、節約のため自分で行った経験があります。
確実に変更手続きを完了させる必要があり、普通はやらせてもらえませんが…(-_-;)
また、このような機会があるかもしれませんので備忘録として記事にします。

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事前確認するもの

・譲り受ける不動産(今回の場合は土地)の名義人住所が変更になっていないこと。
※変更になっている場合、住所変更をしてからの手続きとなり、今回は問題ありませんでしたが、別記事で「住所の移転登記」した備忘録があります。
権利書を紛失せず所有していること。
※紛失している場合、それに代わる登記識別情報が必要になります。
・不動産の評価額
※今回は土地のみ。
役所にて公課証明書(固定資産税・都市計画税課税証明書)を所得します。
公課証明書は、通常であれば不動産の名義人が窓口で発行するのですが、委任状を持っ代理人が取得することも可能です。
※委任状のフォーマットは決まっていませんが、役所に置いていますのでそれを使用すれば良いです。
上記のものが揃ったら、書類を作成することができます。
私の時もそうでしたが譲り受ける場合、譲り受ける人が手続きをすることが多くなるような気がします。
その場合、委任状が必要で、その委任状には印鑑証明の印鑑が必要になります。
よって、印鑑証明書も準備する必要があります。

書類の作成

1.登記申請書
2.収入印紙貼付け台紙
3.委任状(必要な場合)
4.登記原因証明書情報
フォーマットは法務省のホームページからダウンロード

書き方

書き方の記載例もありますので、詳しくはそちらを参照すれば良いのですが、読んでも理解できなかったところを補足します。

登記申請書

・住民票コード
これを知っていれば権利者(譲り受ける人)の住民票を添付する必要がなくなります。
これは、同じ住居に住んでいても個人ごとに違います。
役所に本人が身分証明書をもって行けば、0円で発行してくれます。
・課税価格
公課証明書に書かれている評価額のこと。
色々と書いていますが、評価額を見ます。
100円単位は切り捨てになりますので、例えば 958,500円なら958,000円と記載します。

・登録免許税:課税価格の1.5%で、10円単位は切り捨てになります。
例えば、958,000円(評価額) x 0.015(1.5%) = 14,370円
この場合、14,300円 と記入します。

参考

登録免許税は、譲渡であれば2%になります。
譲渡の備忘録はこちら

手続きには必要ないがあれば良いもの

・売買契約書
普通は、作成すると思います。
今回は、振り込みによる入金照明もあったし、信頼関係があったので作成しませんでした。
法務局にも提出不要です。

必要書類

買い受ける人は、住民票コードがあれば、印鑑と登録免許税以外なにも必要ありません。
住民票コードがあれば、住民票は不要です。
売り渡す人は、権利書と手続きを委任する場合には委任状印鑑証明書が必要です。

法務局にて

書類の作成が終わったら、管轄の法務局に事前に電話して伺うようにします。
特に気を付けてほしいのは、書類作成に使った印鑑を持参することと、事前連絡です。
法務局によっては予約が必要な場合もあります。
ちなみに、私は予約が必要でした。

注意点

贈与税を避けるために、売買で手続きを考えている場合、気を付けてください。
所有権移転の情報は登記所(法務局)から税務署へ自動的に送られるようになっています。
相場から外れた価格、親族間など、怪しい取引はチェックされます。
結局、贈与税を逃れることは出来ないので正しく手続きすることをお勧めいたします。

さいごに

今回の売買は、農地転用に伴う売買でした。
農地を雑種地に変更した備忘録
農地の転用許可をもらって手続きをするのですが、農地は農家しか買えないために農地以外の地目に変更する必要があります。
ですので、イメージとしては、地目変更の手続きが先のように思えるのですが、農地転用の許可があるということは、地目変更が可能なので、地目が農地のままでも名義変更をすることができます。
というか、先に名義変更をしないといけないみたいです。
無事に名義変更が完了したら、地目変更の手続きを行う流れになります。
地目変更の備忘録


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