メモ

不動産の譲渡に伴う名義変更を行った備忘録

土地の名義変更

ひょんなことから、ある土地を譲り受けることになりました。
調べてみると、司法書士などにお願いしなくても自分で出来そうだったのでやってきました。
あと、譲り受ける時の最も重要な注意点も書いてますので、最後までご覧ください。
また、このような機会があるかもしれませんので備忘録として記事にします。

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事前確認するもの

・譲り受ける不動産(今回の場合は土地)の名義人住所が変更になっていないこと。
別記事にしていますが、今回は土地の所有者が住所変更をしていました。
権利書を紛失せず所有していること。
※紛失している場合、それに代わる登記識別情報が必要になります。
・不動産の評価額
※ちなみに今回は土地のみ。
役所にて公課証明書(固定資産税・都市計画税課税証明書)を所得します。
公課証明書は、通常であれば不動産の名義人が窓口で発行するのですが、委任状を持った代理人が取得することも可能です。
※委任状のフォーマットは決まっていませんが、役所に置いていますのでそれを使用すれば良いです。
上記のものが揃ったら、書類を作成することができます。
私の時もそうでしたが譲り受ける場合、譲り受ける人が手続きをすることが多くなるような気がします。
だって、価値のある不動産を譲ってもらうわけだから…
※ただし、贈与税があります!
その場合、委任状が必要で、その委任状には印鑑証明の印鑑が必要になります。
よって、印鑑証明書も準備する必要があります。

書類の作成

1.登記申請書
2.収入印紙貼付け台紙
3.委任状(必要な場合)
4.登記原因証明書情報
フォーマットは法務省のホームページからダウンロード

書き方

書き方の記載例もありますので、詳しくはそちらを参照すれば良いのですが、読んでも理解できなかったところを補足します。

登記申請書

・住民票コード
これを知っていれば権利者(譲り受ける人)の住民票を添付する必要がなくなります。
これは、同じ住居に住んでいても個人ごとに違います。
役所に本人が身分証明書をもって行けば、0円で発行してくれます。
・課税価格
公課証明書に書かれている評価額のこと。
色々と書いていますが、評価額を見ます。
100円単位は切り捨てになりますので、例えば 958,500円なら958,000円と記載します。

・登録免許税:課税価格の2%で、10円単位は切り捨てになります。
例えば、958,000円(評価額) x 0.02(2%) = 19,160円
この場合、19,100円 と記入します。

参考

登録免許税は、売買であれば1.5%になります!
※不動産には評価額が決まっていますので、評価額以下の売買には贈与税がかかることになります!
売買の備忘録はこちら

手続きには必要ないがあれば良いもの

・贈与契約書
これは、後でトラブルを防止するためのもので、信頼関係があればなくても良いです。
法務局にも提出不要。
私は今回作成していましたが、収入印紙の貼り付けがあり、いくらの収入印紙なのかを調べるのが面倒だったので、最終的に作りませんでした。 (-_-;)

必要書類

譲り受ける人は、住民票コードがあれば、印鑑と登録免許税以外なにも必要ありません。
住民票コードがあれば、住民票は不要です。

法務局に提出

書類の作成が終わったら、管轄の法務局に事前に電話して伺うようにします。
特に気を付けてほしいのは、書類作成に使った印鑑を持参することと、事前連絡です。
法務局によっては予約が必要な場合もあります。
ちなみに、私は予約が必要でした。

贈与税について

価値のある高価なものを譲り受けた場合、贈与税がかかります。
現金だとわかりやすいのですが、不動産にも基準となる金額があります。
不動産の場合、毎年7月1日発表の路線価で評価額を算出されますので、公課証明書の評価額とは少し変わりますが、およそ似たようなもの。
贈与税には基礎控除110万というのがあり、1年に110万円以内であれば、贈与税は免除されます。
例えば、1月1日~12月31日までの間であれば、110万円まで贈与税は免除されるようです。
現金のように分割できるのなら、毎年110万円ずつ贈与すれば良いですが、不動産は無理っぽいですね。
複数ある場合、1年ごとに分けることをお勧めします。

価値の高い土地の場合

1500万の価値のある不動産だとして
基礎控除110万を引いて、1390万が贈与税の対象となります。
1500万以下の贈与税率は45%となり、175万が控除されるとなっております。

(1500万-110万)x45%-175万=450.5万

計算すると、450.5万が課税されることになりましたね。
これ、翌年の確定申告で納税することになります。
このように贈与税は非常に税率が高いので、贈与を受けた不動産を売って納税することがほとんど。
ちなみに、不動産を売ったら短期譲渡所得にも課税され、ダブルパンチです。
結局、不動産の贈与をしてもらっても、2軒を贈与してもらって、1軒は売却して納税資金にするとかして、最終的に1軒だけしか残せないぐらい課税さるようです。

最後に

今回、譲り受けた不動産の評価額は110万円以内だったため、贈与税はかかりませんでした。
不動産を譲り受ける場合、贈与税も考慮して引き受けるかどうかを見極めてください。

隠していても…

所有権移転の情報は登記所(法務局)から税務署へ自動的に送られるようになっております。
相場から外れた価格、親族間など、怪しい取引はチェックされます。
このことから、登録免許税が安いからとか、極端に安い売買も贈与税の対象となりますので注意してください。


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